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从青岛土地市场透析楼市热点板块 未来房价预测

楼市金九银十正式开启,回顾今年前八个月的楼市,土地市场热无疑是一大亮点。

其实在楼市中,地价和房价是“面粉与面包”的关系。地价贵了,房价自然也要受影响。最近一段时间,尤其是七八月份以来,知名房企争相抢驻各个板块开拓疆土;继高新区买房摇号之后,黄岛区土地市场又出了限价政策……土地市场一番热闹景象的背后,是人们对青岛未来各区市房价走势的疑问:未来一两年内,青岛各区市的房价将会走向如何呢?

【市北】

新都心北:预测价格20580元/㎡

鞍北片区:预测价格34950元/㎡

市北区是青岛目前最大的人口聚集区,也一直是岛城市民最关注的购房区域。除了老牌的CBD中央商务区、台东片区、浮山后片区外,新晋的还有新都心片区、滨海新区、鞍北改造片区等多个居住片区。很多购房者都表示喜欢住在市北区,“这里有老青岛的味道”又有“丰富的商业配套”,而且从区位上来讲,这里最近接城市中心市南区。

随着青岛主城区内可供开发地块的逐年减少,鲜有新地上市的市北区近来少有地有两宗地块接连上市。其中一宗位于新都心北侧,另一宗位于鞍北片区。其中,位于新都心北侧的一宗住宅地块被城投&市北城发&中冶3家联合体,以6860元/㎡的单价收入囊中。另一宗位于鞍北片区的地块则被浪潮(青岛)科技集团有限公司以11650元/㎡的单价收入囊中。

从专业角度来看,土地成交的楼面价和房价呈正比关系,楼面价就是后期房屋建造的土地成本,楼面价高的房子房价肯定贵。业内普遍公认的一般规律是:房价一般为楼面价的2—3倍。因为除了楼面价之外,建房成本还包括建安成本、勘察设计和前期工程成本、配套成本、税费成本、营销成本和开发成本等

根据以上粗略算法并结合近期成交的市北地块周边二手房售价,新都心北侧的这宗地块未来新房上市售价预计大概在20580元/㎡上下才能不亏本,此外,值得一提的是该宗地块配建的产权型人才公寓目前已经规定了合同售价为16581元/㎡,可以预见,未来一定也会是人才公寓项目中的一个热点;而以相同方法换算,鞍北片区的这宗地块未来新房上市售价大概要在34950元/㎡上下

【高新区】预测价格:17400元/㎡

青岛近几年的发展一路向北,高新区更是逆袭成了楼市“黑马”。对这一区域楼市产生促进作用的最大因素是是整体配套的逐步完善。尤其是随着奥体中心、市民健康中心、青岛科技馆、会展中心、青岛中学等一系列市级重点项目先后封顶、竣工或投入使用,高新区如今的城建配套已经十分齐全;

红岛高新区获国务院批准将建设为青岛三大城市主中心之一。这一系列配套、政策利好重新让置业者对该区域发展前景充满了信心;同时,整个高新区楼市的火爆又让更多的人将目光投向了这一区域,形成了连锁反应。

不久前,位于高新区的一宗住宅地块成功出让,碧桂园以35%的溢价率,超过7亿元的总价拿下了这宗地块,楼面地价达到了5400元/㎡。无独有偶,南京硕天投资管理有限公司也于近期,以5800元/㎡的单价拿下了位于高新区火炬路周边的两宗商住用地。

结合目前该片区的二手房售价,以上文提及的业内普遍推算法进行粗略计算,未来这一区域的新房上市价格大概在17400元/㎡上下。而9月初高新区先后集中开盘的几个超级大盘,单价还都在1.4万-1.5万上线,可见,但从土地市场成交地块来预测,高新区的新房价格还有相当的升值空间。

【老黄岛】

中央活力区:预测价格13000—15000元/㎡

7月份,西海岸的一宗地块一经上市就引起了网友们的热议,因为这宗地块在上市之初,就已经有了明确规定:地块毛坯限价11000元/㎡。据悉,引发热议的这宗地块位于西海岸中央活力区,地处老胶南西部沿海区域。几年前,这里还曾经默默无闻,到处是荒野的渔村。然而随着西海岸城市发展的西扩,这里大规划大项目不断,这里逐渐被人们所熟知。

对于这幅地块,网友关注的热点主要集中在开发商是否会遵守规定,未来按照“11000元/㎡”的价格出售。大多数网友们都预测未来开发商肯定会打出“精装修”这张牌,为新盘加价。

虽然大家的看法比较一致而悲观,但记者通过前期调查了解到,如今青岛目前在售的毛坯新房大致就是这样的价格,精装房精装标准大多在2000—3000元/㎡上下,此外还有一些改善类型的洋房、小高层,装修标准较高,在4000—5000元/㎡以上。综合来看,西海岸的这几幅地块假如精装上市,精装标准如果也参照目前的2000—4000元/㎡左右的话,并保证能在未来一两年内上市的话,售价大概应该就在13000—15000元/㎡之间,这样的价格在青岛楼市各大板块中,仍属于价值洼地。

【即墨区】

蓝色硅谷:预测价格16293元/㎡

即墨自去年10月撤市划区之后,土地供应量便呈现爆发性增长。其中最值得关注的是碧桂园、金隅和海信的进驻。

据悉,碧桂园此番拿下的地块位于即墨蓝色硅谷,其中住宅部分的拿地价格是1813—1914元/㎡。记者查阅资料得知,目前该区域在售的新盘有三盛国际海岸、嶺海香澜郡瑜院、南山海悦、红豆杉养生谷等,物业类型大多为洋房、别墅和公寓,其中别墅价格在20000元/㎡上下,洋房精装价格在17000—18000元/㎡,公寓价格在15000元/㎡。

金隅地产拿下的地块位于即墨创智新区,平均成交楼板价是5431元/㎡。根据粗略推算,目测这一区域新建高层售价价格大概在10862元/㎡—16293元/㎡。海信地产拿下的地块位于即墨古城旁,如今该项目已定名为海信九贤府,近期将开盘,均价14500元/㎡,带3000元/㎡精装标准。

【胶州市】

中心城区:预测价格18342元/㎡

此前,有位于胶州中心城区板块的7宗地块走上拍卖台,最终经过多轮激烈的竞拍,7宗地块共计437亩土地全部成交,分别由保利,越秀和阳光新天地拿地,其中越秀拍得的一幅地块,成交楼面地价为6114元/㎡,正式问鼎胶州新地王!

据悉,此次拍卖地块周边的新盘有奥园首府壹号、碧桂澜庭、正北蔚蓝半岛等项目,均价在14000元/㎡上下。根据最新拍卖地块的楼面价来推测,未来这宗地块上市售价要达到18342元/㎡上下才能回本。

今年以来,随着胶州新机场的落地和地铁8号线的开建,胶州的大项目吸引了许多开发商和购房者的关注,尤其是近期,又传来胶州也在酝酿撤市划区,一连串的好消息催热了楼市,除了本土开发商海尔、银盛泰外,保利、中海、绿城、龙湖等开发企业也纷纷来此驻扎,这给楼市胶州板块带来的两大变化,第一土地市场热,新地块上市几乎都能找到金主;第二,超级大盘增加,价格也开始与城阳、高新区看起,如今胶州已经正式融入青岛北岸新城版图,让人不再觉得那里是遥远的郊县了。

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