为房地产企业纾困不是放松调控

2020-03-17 16:54   商周刊   赵彭

据克而瑞数据,春节期间(除夕到初六),88个重点城市的成交量仅为37万平方米,其中春节周24城零成交环比跌93%,节后周27城零成交同比跌95%。

受新型冠状病毒肺炎影响,全国房地产市场开年态势已经不理想。近期河北、浙江、上海、天津、重庆、无锡、南昌、杭州、苏州、芜湖、青岛等省市先后出台针对房地产行业,尤其是房地产企业的阶段性纾困政策。施政尺度不一,业内普遍认为本次政策声音上偏向“救市”,力度上“南宽北紧”,部分地方政策透露出松绑国家房地产调控的试探性信号。

新华社图

为什么“救市”?

新冠疫情来袭,让更多的无房族认识到,在一个城市有房才有家。而同样有房族也在居家隔离期深度体会到了户型与需求之间的距离。可以说,新冠疫情并没有直接抑制人们对房地产的需求,只是因为隔离等极限环境将市场需求整体延后。

作为商品房,本身依据市场化需求建立,那么需求没有明显减退的情况下,为何还要“救市”?

新冠疫情限制了人员流动性,全面关闭售楼处、暂停网签给商品房交易活动摁下了暂停键。超出预期的停工停产,让房地产开发企业施工进度延后。企业处于没有现金回款,但融资利息、人员工资等等成本仍然继续产生的阶段。

作为高杠杆、高债务、高周转行业,房地产企业不敢坐以待毙。于是线上销售成为了一时之需,恒大、融创等甚至推出了低于常规的线上折扣优惠。线上售楼看起来很美,却并不是一个新鲜的打法。同时作为大宗资产,线上售楼也并不能像SARS成就阿里、京东等线上零售业一样在新冠疫情期间获得更高的发展契机。

“现场买都可能遇到各种问题,何况在网上这样看不全摸不实在的环境中交易。所以,这是没办法的办法,房企的困难有目共睹。”乐居控股青岛公司总经理董娜认为,在线售楼处,主要完成的还是对前期蓄客的转化。她说:“技术上看线上售楼处,可以运用VR、直播等互联网技术实现远场与近场的改变;线上支付可以实现大宗定金、首付款转账;线上服务窗口可实现远程签约、手续办理等。以上全套都可以完美实现,但是惟独不能给客户提供临场决策支撑,这个现场体验,个体变动率太高目前还替代不了。”

房地产行业体量大、上下游产业链长,若房地产行业出现动荡,上下游产业链也势必遭受不同程度的冲击,并极易引发金融风险。而在消费端,疫情导致社会不能正常运转、生产的时间里,消费者个人金融也有不堪负担的可能。

针对房地产市场的困难,疫情尚未结束各地政府就开始积极行动。据不完全统计,包括河北、浙江、上海、天津、重庆、无锡、南昌、杭州、苏州、芜湖、青岛等省市均发布了房地产市场相关扶持政策。比如无锡市发布的17条救市新政,覆盖了资金补助、缴税延期、贷款支持、延迟缴纳土地出让金、降低预售门槛、顺延开竣工时间等多个方面,非常全面而有力度,还比如湖南衡阳发布了包括给予购房补贴等在内的政策。

拿什么纾困?

房地产市场在疫情期间面临整体下滑的风险。考虑房地产行业对经济发展存在的巨大贡献作用,稳定楼市是有必要的。

那么拿什么来为房地产纾困解忧呢?

作为资金密集型行业,房地产开发需要大量资金支持,而且一旦运转中的环节出现资金问题,多米诺效应被触发,将迅速蔓延导致房企经营困顿甚至倒闭破产。

可以说,房地产的核心竞争力不是产品而是融资能力和融资成本。一般开发商的资金构成是由直接从银行拿到的抵押贷、开发贷;支付了通道成本的信托贷款;ABS供应链贷款(物业、尾款);企业人民币信用债券;企业海外信用债券构成。数据显示,2020年国内房地产开发商企业信用债和ABS合计到期超过6000亿元。

“在这个情况下,2019年底已经有部分城市放宽了调控政策,为政府财政收入和开发市场稳定运营,寻求空间和时间。”京东房产青岛公司总经理曹珂杰表示,“眼下保障市场供应端的稳定非常的重要,政策出台的方向来看,优先帮助房企活下来。至于市场的事儿,那得活下来再说。”

钱的问题,还得用钱解决。大部分城市在新冠疫情期间因城施策给出的支持都围绕延长土地出让金缴纳时限、延长缴税期限、降低预售门槛展开。部分步子较大的城市,给出了贷款支持和资金补贴政策。

2020年2月20日9点30分,中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布新一期贷款市场报价利率(以下简称:LPR):1年期贷款市场报价利率为4.05%,前期为4.15%;5年期以上贷款市场报价利率为4.75%,前期为4.8%。

这是自新冠疫情暴发以来,央行的首次全面降息,可以视为国家层面在经济领域的首次“战疫”举措。LPR下调,商业银行贷款给私人或者企业的利率也会跟着降下来,企业的融资成本也随之下降,对经济是利好。同时,在消费端房贷月供也会相应减少,对房地产开发也是利好。

降息是对实体经济和房地产的双向推动,保障实体经济发展就是支撑房地产健康稳定。深圳世联行集团股份有限公司集团大客户中心赵朋认为:“LPR下降在需求端给出了温和的市场姿态。在供给端给予实体经济和房地产开发行业防控金融风险解决眼前资金问题的机会。值得注意的是,LPR调整是一个市场化行为。反映了我们长效机制下用市场手段解决经济问题的决心。”

不会放松调控

新冠疫情倒逼央行通过LPR放水,是不是意味着后疫情市场,房地产要进入上涨区间?

答案是否定的。

降息的目的是为了恢复受疫情影响的经济,并不宜把对楼市的期望过于关注在降息上。真正要看的,是通过LPR调整对未来预期来的判断。然而本次LPR下调,没有让人看到中央有刺激房地产市场的意图。

“这是一次不对称降息,1年期LPR利率降息10个基点,而5年期的LPR利率只降息了5个基点。” CRIC青岛机构首席分析师张则涛指出,“5年期LPR对房地产影响最大,毕竟房贷都是5年以上。这一次,5年期LPR下调幅度远比1年期要小很多。由此不难看出,中央政策仍是坚持调控不放松,防风险’依旧是主要的目标,未来市场依旧平稳、回归供需关系本身,不会发生大的波动。”

“当前疫情对宏观经济及房地产行业均形成一定下行压力,近期一些地区正在对房地产调控政策做松绑式微调。”东方金诚首席宏观分析师王青表示:“5年期LPR小幅下调将有助于稳定房地市场运行,符合当前宏观及行业政策强化逆周期调节的整体方向。”

赵朋认为:“现在的房地产调控的实施主体,是地方政府而非中央政府。中央政策和手段定下了以稳为主的基调,各个地方的根据自己的地方的情况来进行调控。因城施策环境下,每个区域对于政策的解读、实施都有不同。单从基本面上看,‘房住不炒’仍是核心。”

排除个别试探松绑调控政策的城市,以近期发布的楼市纾困政策的苏州市和青岛市为例,苏州市新土地6条主要围绕取消现房和封顶销售政策、可延迟缴纳土地金展开。青岛市主要以延迟缴纳土地出让金展开。相比之下,多了一条取消现房和封顶销售政策的苏州显得反应更迅速,动作更大。但是值得注意的是,青岛市并没有出台过现房和封顶销售政策,因此两地在纾困政策的核心条款上水平相当,并没有太多的南北差异。这也反映出,政府决策层有着疫情对于市场仅是短期影响的研判。

相对于试探房地产市场的政策尺度,真正让人暖心的,是一些城市在新冠疫情期间为恢复经济发展而做出的努力。如广东、浙江这几天忙着全国“抢人”复工,如山东省青岛市在疫情期间迎难而上为城市双招双引做出的努力。这些举动,显示了地方政府对于“不把房地产作为短期刺激经济的工具及手段”的调控要求有着清醒的认识。

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