房地产的困难有多大?

2020-03-05 13:27   商周刊   赵彭

查尔斯·狄更斯说:这是最好的时代,也是最坏的时代。

现在评估NCP疫情带来的损失,可能为时过早,但根据克而瑞(以下简称CRIC)机构的预测若疫情在3月结束,仅是需求释放点向后移动,整体成交规模稳中微降;若疫情持续到6月,则商品房销售跌幅在10%-15%左右。

人无远虑必有近忧,在NCP这个近忧背后,是2018年-2019年房地产行业对于经济贡献值由正转负行业大背景,2019年新房成交量已现微跌之势的大趋势。

2019年7月13日,中国国际经济交流中心副理事长黄奇帆在“世界华人不动产学会暨房地产业高质量转型发展国际研讨会”上关于房地产业供给侧结构性趋势的若干思考的讲话中曾提到,“今后十几年新房的销售交易量会有一个比较大的下降,这个变化就是从这几年的顶点到了拐点开始往下,趋势性的总量缩减。”

可以说,稍微放开视野就能看到房地产行业目前是在一个比较困难的转型周期上,而NCP疫情对于房地产来说,放大了转型期的压力面,但并不是施加困难的主体。

(新华社图片 记者 卢汉欣 摄)

NCP放大困难

“2020年原本是要通过小阳春这样一个稳健开年,来实现房地产稳预期的市场调整期,但小阳春的落空,后市的不确定性也在增加。”京东房产青岛分公司总经理曹珂杰说。

NCP疫情爆发后,营销环节因为线下售楼处关闭,呈停摆状态,目前已经在绝大部分地区有条件(预约制)的恢复。期间,以接近100%的开通率,各项目通过不同平台运营了线上售楼处。但是受限于行业特点,长效意义并没有过多体现。

受春节和疫情叠加,截至2月24日主要开发企业的工程复工率偏低,与项目的营销环节基本全员复工形成对比。由于NCP没能在2月底结束,可预见3月份市场仍有限制,因此房地产行业可能会在整个第一季度销售数据上面临困难。

 2020年房地产行业受影响程度与新冠疫情控制情况密切相关。据CRIC 分析,乐观预期疫情对于行业的影响可能持续到3月末,因半数房企在2月10日基本都已复工,各地也出台措施从疫情防控转向支持复工复产,届时社会经济活动基本平复对房地产销售、开发投资、新开工等指标的影响并不是很大。悲观预期下,疫情持续到6月,则会导致整体行业核心指标增速的全面下移。商品房销售、开发投资额较主流研究机构在2019年末测算而言,基本都会下降10个百分点。此外,新开工较主流研究机构在2019年末测算平均值而言,降幅也在6个百分点左右。

房地产抗灾能力如此之差的原因是什么?

很多人建议NCP市场与非典型性肺炎(以下简称SARS)市场相比较。

实际上,并没有什么可比性。甚至可以负责任告诉大家,在房地产领域以SRAS后市佐证NCP后市将爆发的,那一定是伪专家和有诱导倾向的销售。

但SARS仍有以史为鉴的意义。

2003年8月31日,国务院下发《关于促进房地产市场持续健康发展》(即“18号文”)首次明确房地产的国民经济支柱地位。同时,中国经济正处在加入世贸组织的红利期,房地产无论是需求还是供应都高速发展。时光荏苒,从市场阶段和市场环境上看,2020的市场是建立在2018-2019年间房地产对经济贡献值由正转负的基础之上的,而且由中美贸易战导致的经济调整期也没有完全度过。

“近20年的高增速基本在2018-2019年达到了顶点,而拐点就是经济贡献值由正转负。这个转变,意味以往粗放的发展已经触到了天花板。需求端增量难度加大。”房天下青岛新房公司总经理纪礼刚表示。

2019年全年620次调控(中原地产研究中心数据)后楼市已经现微跌之势。但620次调控,并不完全是控,调多控少也比较明显。年底,各省市在因城施策政策指导下,也都做出了宽松姿态。这是多数开发商在2019年末看多2020年小阳春市场的原因。

而NCP疫情为已经在总体萎缩中承压的房地产市场制造了一个增长阻碍,一定程度上放大了房地产企业在调整期所面临的困局。“因为NCP的叠加原因,2020年小阳春落空对房地产行业的影响可能是深远的。”知名地产人、青岛融信智汇投资有限公司董事长龙江认为,“NCP疫情对实体经济的冲击最大,可能会造成短期内的经济不振。这对于正处于调整期的房地产行业来说,面临着在中长期发展上停滞的课题。”

中长期难破题

龙江在采访中提到的中长期风险,不仅在供需两端有体现。对房地产行业来说,NCP疫情造成的停摆中断了企业经营的高周转,现金流压力大增及负债率风险上升。

     CRIC数据显示,从2020年1月25日到2月10日这段时间,95家典型房企完成春节发债融资的,仅仅有4笔,金额不足百亿,对比去年减少了86%。更恶化的情况是2020年是房企债券到期的高峰期,95家房企年内到期债券达到5000亿元以上,较2019年上涨45%,房企的融资及偿债压力较大。如果2月-3月融资不力,销售又不理想,债务风险不言而喻。

另据一个让开发商细思恐极的数据,平安证券测算,A股上市房企货币资金对刚性现金流出的覆盖率是0.5年。也就是说在不考虑经营性收支的情况下,房地产公司在目前只能支撑约半年的工资、利息与税款支付。

如果考虑到经营活动流出(土地分期付款、预售房屋建安等),按照按经营活动现金流出下降50%来看,房地产开发公司只能支撑约3个月的工资、利息与税款支付。看来眼下不仅中小企业难解隐忧,销售额千亿的房地产根本好不到哪里去。

根据Wind数据库统计,截至2020年6月30日,房企信用债到期金额为982亿元,海外债到期金额约为1226.05亿元(分别为174.24亿美元、1.5亿新加坡元、11亿港元)。对于在上一财务季度就已呈现资金短缺、偿债能力减弱情况的企业,开年不利更是雪上加霜。

可见NCP疫情对营销和施工业务影响很大,但对房地产企业的财务部门来说,却如履薄冰。

高杠杆、高债务的房地产在高周转的推动下,企业需要利用快速周转的现金流及快速获得的土地,从银行、资管等渠道获得资金。项目从拿地到销售,首尾相衔、环环相扣,资金快速滚动。一旦销售终止或销售快速下降,新项目融资成本高企,同时支付利息的压力巨大,企业就会陷入生存危机。

 “高周转放大了房地产的高债务、高杠杆,加剧了房地产行业的金融风险。”曹珂杰认为,2018年、2019年两年,银行信贷收紧,地产商融资成本增加,已经导致一些中小房企资金链断裂。最高人民法院公布相关破产房企,除了供给侧换代之外,多数因金融能力不济被动淘汰。

由此不难推断,疫情突袭,房地产与其他行业一样毫无准备,销售停摆阻断了房地产企业资金回笼,势必进一步增加融资成本,甚至加剧房企倒闭。

“房地产‘三高运转’的模式是一种‘大而不倒’的商业逻辑,本质上是一种金融逻辑。这一风险并不是因为NCP疫情才有危险性。”知名房地产专家张百忍认为:“应该关注NCP疫情通过房地产传导后,对于总负债近300万亿的国内经济的影响。”

深入分析,不难看出“三高运转”导致房地产全产业链在市场端抗风险能力下降、联动银行风险提升、土地财政依赖度高的现状。这其中由高周转带来的资金黏性还促使大型房企与银行、政府形成了高度关联。

据易居研究院数据,2019年土地财政收入占地方财政收入的52.9%,较2018年上升1.9个百分点,创历史新高,贡献了超过一半的地方财政总收入。

如此看来,NCP疫情与2020年这个有点特殊的市场阶段叠加,对房地产行业来说,显得困难大、责任重。

终结高周转,深层次的压力在银行和政府身上——金融风险、政府债务风险以及土地财政。张百忍说:“从房地产企业层面讲一直面临规模扩张受限和债务问题。过去很多年里,很多企业是靠高速增长来维持滚动发展的局面,一旦增长放慢,问题就会暴露出来,这在2019年已经初露端倪,受NCP疫情的不确定因素传导,今年会有更多的企业面临挑战。”


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